為活化閒置國有地，財政部國產署與台南市

政府攜手，啟動「北區交通綜合轉運站」地上

權案，期間70年，開發面積逾3,000坪，其

中的商業區可同步開發，預計可吸引民間規模

達40億元。

國產署副署長邊子樹表示，預定最快9月底可

正式簽約，兩年內對外招商。

國產署表示，「北區交通綜合轉運站」地上權案位置，

位於台南市北區開南街、開元路及長榮路四段交叉之

街廓，近台南火車站，成功大學。總面積3,220坪，

其中1,966多坪屬停車場用地，將作轉運站開發使用，

剩下1,200多坪則屬商業區，可做商場、百貨等商業

開發使用，建蔽率為60%、容積率500%。

邊子樹表示，目前預估權利金底價將訂為

3億9,100萬元，中央地方「七三分」，作為地主的

國產署可取得權利金七成收入，此外，保守預估70年

間還可拿到近3億地租收入，以及每年2,500萬元的

營業稅。

台南市政府則可取得三成權利金收入，以及每年

142萬元的地價稅、每年930萬元的房屋稅收入，

挹注市庫。

邊子樹指出，7月24日雙方開會時已取得開發共識，

接續待報財政部核定，便可進行簽約事宜，預計最

快9月底前可完成；按章程規定，台南市須在兩年內

對外招商。

預估開發後可吸引民間投資金額達40億元，創造

總產值359億元，並增加500個就業機會。

有別於雙北市可利用土地日益稀少，國產署

這一、兩年與中南部縣市政府簽訂不少共同

開發國有地計畫。

有購屋需求的民眾，今年底前是適用舊稅制的最後機會。

房產專家田大權表示，舊制相較於新制主要有下列優點：

1.房屋依照折舊原則課稅，即住越久、稅越低，但新制

   依照獲利原則，價漲越多、稅越重；

2.房屋評定現值與稅率為舊制較低；

3.舊制的自用住宅享土增稅10％的低稅率，但新制

    必須設籍六年、無出租營業才符合自用住宅定義；

4.舊制持有兩年轉手免除奢侈稅，然新制得被自用

   規範綁住六年；

5.對於贈與稅額認定，舊制依照公告現值與房屋

    評定現值計算，比新制採用實價課稅更低。

然而，新制並非如此嚴苛，田大權說明，實價課稅

的原則是有獲利才課稅，若是賠售可後抵三年，

不像舊制就算賠售仍得繳稅；其次，成本費用可

扣抵，減輕土增稅基，不像舊制由於公告現值持

續調高，導致土增稅越繳越多，此外針對自用住

宅，轉手獲利400萬以內還有免稅優惠。

    今年底前對購屋民眾來說，將是關鍵時機，建商

表示，2015年7月1日「容積管制上限」即將上路

，目前房市已推出的預售產品，

     將成為「末代高容積」建案，

未來想購買擁有景觀條件，並符合一定規模的社區

產品，房價勢必更高、選擇性更少。

都更泡沫化也是原因；台北市大幅調高房屋評定現值

及路段率，加上容積管制上限實施

（都更最高容積僅增加50％），

不僅減低建商實施都更意願，還讓原住戶在老屋

更新後，面臨更高的契稅、房屋稅，導致都更進度

停滯不前，新屋價格更高。

在利率仍低、資金無處可去的情形下，據金管會統計，

目前國內銀行的存款餘額超過37.2兆，持續創下

歷史新高，但總放款金額才23.6兆，平均放款率

降至63.4％，建商預料，央行不但完全沒有升息

基礎，還可能藉新制上路為由，放寬銀行房貸貸款

管制，房市氣氛隨之反彈。

為減少因地震所帶來的財產損失，產險人員

建議，有預算最好加保「擴大地震險」

基本地震險乃921地震後所推行之政策保險，全台

單一費率，不會因標的物所在地區不同而有所差異。

保險標的物僅限於建物本體，不含裝潢及動產。

無論屋齡一律以「重置成本」計算保額，但基本險

理賠範圍僅限於房屋全倒或修補費用大於重建

費用50%以上，並且保險金額以150萬元為限，

就目前房屋價值動輒千萬，基本險理賠金額明顯

不足，產險人員表示，民眾或預算足夠，

建議加保「擴大地震險」。

一般來說，擴大地震險費率會因不同區域、樓層

及建築結構而不同，以北市5層樓公寓為例，1年

保費約為5837元，雖較基本險1350元高許多，

但承保範圍包含建物、裝潢及動產，因此房屋牆

壁龜裂或財物損失均有補償，並不僅限於房屋全倒。

各種地震險承保範圍及年保費一覽表。

至於住宅火災險，理賠範圍包含建物、內部裝潢

及建物內的部分動產。建物因火災、閃電雷擊、

爆炸、航空器墜落、機動車輛碰撞、意外事故所致

之煙燻，均在理賠範圍。

因輻射、火山爆發及戰爭等因素則不保。

動產除動植物、爆裂物及非法違禁品及製造

或營業用之原料、成品與器材之外，其他如經

特別承保者，均予以理賠。

住宅火災險承保範圍一覽表。

今年起，夫妻各類所得都可以分開計稅，大股東、

股票族、律師、會計師、醫師、定存族、包租公

等非薪資所得較高的夫妻，不會再因為結婚而使

婚後稅負比婚前重。

圖／聯合報提供

財政部估計，國庫將少收約151億元，估計有65萬戶

受惠，每戶約可減稅2.3萬元。

今年夫妻報稅時，除原有全部所得合併計稅、夫或妻的

薪資得分開計稅外，

可選擇「夫或妻的各類所得均分開計稅」的第三種選擇。

因綜所稅採累進稅率，夫妻把股利、股息及投資等非薪資

所得分開，有機會降低稅率級距，節稅管道可多一條。

新制對一般上班族夫妻影響不大，但對夫妻皆是高所得，

且又有股利等非薪資所得者影響很大，今年報稅要好好算

清楚，別錯失節稅權益。

夫妻所得計稅方式可三選一後，只是計稅方式多一種，

但仍要以「戶」為單位合併申報。

選擇全部所得都分開計稅的夫妻，要注意分開計稅的一

方只能減除個人免稅額及具個人「專屬性」的財產交易

損失、薪資所得、儲蓄投資及身心障礙等特別扣除額。

受扶養親屬的免稅額、標準扣除額或列舉扣除額等具家

戶性質的特別扣除項目，只能由另一方申報減除。

例如，法定每戶27萬元的儲蓄投資特別扣除額，

仍僅限由夫妻共用，不是選擇分開計稅就可以

各用27萬元。

因此，選擇夫妻分開計稅的民眾，報稅時要先選定

夫妻中一方為「納稅義務人」，包括受扶養親屬的

免稅額、標準扣除額或列舉扣除額等具家戶性質的

特別扣除項目等，都由「納稅義務人」來扣減。

分開計稅的「配偶」只能列報減除具有專屬性的扣免額。

一般而言，若夫妻其中一方所得很低，選擇合併課稅最

有利；若屬雙薪家庭，則選擇薪資所得分開申報。

若夫妻收入來源主要是非薪資所得，

則選各類所得都分開計稅，較省稅。

房地合一課稅箭在弦上，業者發現，新稅制的

自住免稅條款，為贈與不動產開了一扇賣屋免稅

巧門，業者預料這將使國內不動產贈與風氣持續

延燒，贈與件數將居高不下。

永慶房產契約部經理陳俊宏表示，已有不少父母

發現此一「巧門」，趁現在議價空間較大，

積極購屋，打算房地合一上路，就把房子贈與小孩；

這也是中低總價產品近來買氣回溫的主因。

父母把財產送給子女，主要有現金贈與、

不動產贈與兩種方式，其中採不動產贈與，

因贈與稅以房子的公告價值計稅，相對於現金，

可省下不少稅金，甚至免繳稅，最受父母喜愛。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，在實價登錄

上路前，不動產贈與堪稱最有利的財產移轉

方式，贈與時可省下贈與稅，未來子女轉售，

以公告價值申報財產交易所得稅，稅金也不高。

但實價登錄上路之後，贈與不動產給子女，

雖可省下贈與稅，但子女如果出售受贈不動產，

財政部會以出售時的實價，直接減去受贈時公告

價值，計算財產交易所得稅，稅負反而比現金

贈與還來得重。

徐佳馨表示，許多家長對購買不動產贈與暫時

觀望，今年1月和去年同期贈與件數相比，就呈

下滑；但房地合一版本出爐之後，2月再度升高

至4493件，為近十年新高。

陳俊宏表示，各界對房地合一課稅中的自住免稅

條件有高度共識，居住滿六年、沒有出租或營業，

總價在4000萬以下，出售可完全免稅，除了可省

贈與稅，子女賣房也沒有財交稅問題。

儘管央行總裁彭淮南認為「房市穩了」，

但自住的購屋族仍十分遲疑，現在買房

真的划算嗎？

是否該「以租代買」等房價大跌再進場呢？

國庫署長凌忠嫄建議首購族，只要稍微忍受

交通的不便，不追求豪華氣派的公共設施，

善用目前低利率購屋，比「以租代買」更划算。

房市議價空間增大，凌忠嫄認為善用低利率

政策購屋，比以租代買還划算。

據經濟日報報導，凌忠嫄認為

「絕對不會正好有讓人滿意的低房價」，

面對現今市場觀望氣氛濃厚，購屋者期待

房價「跌到合理再進場」的心態，凌忠嫄

強調，購屋沒有哪個時點最划算的問題，

一切以「負擔得起」為基本原則，

不要貿然下手也不要見獵心喜。

對於台灣購屋市場中近三成的首購族，

凌忠嫄建議每個人的第一間房一定要

設定準備自住，而非以投資或出租賺錢

為目標，才不會事後感到後悔。

凌忠嫄分享自己三十年前的第一棟房產，

只考慮格局、地段，房子大小不是考慮

的首要因素。

凌忠嫄說，目前是貸款買房相對有利

的時間，趁著低利率購屋，只要不追求

豪宅或第一線地段，選擇坪數實在

、屋況良好的房子，比「以租代買」來得好。

房產總經理張欣民日前接受媒體訪問時同樣建議，

以租代買未必划算，尤其新北市的房貸與

租金繳納金額差距不大，可考量直接購屋，

只要房貸不超過收入的三分之一，

保持自身財物規劃的彈性，

購屋沒有時機好壞之分。

不少資產階級父母會透過小孩名字買房，

或是在子女成家時贈與房產作為新居，

不過，近年卻出現不少在房產贈與移轉後，

子女轉售、增貸揮霍，甚至不願侍奉父母

的狀況，資深代書就說，除了有錢人喜歡

使用信託，一般家庭父母更應該學習

善用信託自保。

善用房屋信託，也能增添保障。

建國資產管理總經理劉坤圖指出，不少父母

會利用子女名義投資購屋或將房產贈與給小孩，

不過，為了避免小孩擁有房產後揮霍、拿去亂

借錢，通常會再辦理信託回到父母名下，未來

除非父母塗銷，否則即便小孩是所有權人與

居住者，但並不能移轉房產。

但他提醒，房屋的信託規劃內容應該寫好，

例如父母保有買賣、貸款、分割及合併權利，

等於父母還是可用受贈者的房產進行貸款、買賣。

至於因為房產進行信託，一般來說，持有稅會由

父母支付，但信託契約中可註明相關稅金

由受贈者支付。

劉坤圖說，現在不僅有錢父母已經會善用

信託，連一般名下只有1間房產的家庭，

也會利用信託保障自己，尤其若房產有

信託，法院雖可查封，但卻不能強制執行，

因此像是有不少從事運輸業的人，

會透過信託為自己添一份保障。

 永慶台南文元店 王佐祿